Eco-quartiers.fr - Le blog - Mars 2015 - Une première coopérative d’habitants à Toulouse

Première coopérative d’habitants toulousaine, Abricoop projette un immeuble écologique en mixités sociale et générationnelle (17 logements et des espaces partagés), dans un îlot de 88 logements consacré à l’habitat participatif. La coopérative d’habitants Abricoop En...

Une première coopérative d’habitants à Toulouse

Première coopérative d’habitants toulousaine, Abricoop projette un immeuble écologique en mixités sociale et générationnelle (17 logements et des espaces partagés), dans un îlot de 88 logements consacré à l’habitat participatif.
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La coopérative d’habitants Abricoop

En 2008, une dizaine de ménages désireux de créer une coopérative d’habitants à Toulouse fondent l’association la Jeune Pousse. Ils cherchent d’abord un terrain ou un immeuble à réhabiliter dans le tissu urbain existant, mais la flambée des prix leur barre la route. En 2011, l’écoquartier de la Cartoucherie est retenu. La collectivité précise le cadre : un appel à manifestation d’intérêt pour un îlot de 90 logements environ, réservé à l’habitat participatif, avec un bailleur-coordinateur. En 2013, la Jeune Pousse retient Seuil Architecture comme maître d’œuvre. En septembre 2014, elle crée la coopérative d’habitants Abricoop. L’immeuble est écologique, en mixités sociale et générationnelle (financements variés en solidarité interne). Le permis de construire est déposé en décembre 2014, de même qu’une demande d’agrément pour pouvoir emprunter en prêt locatif social (PLS), agrément obtenu en janvier 2015.

En coopérative d’habitant, il s’agit d’être individuellement locataire et collectivement propriétaires, pour :
  • sortir de la spéculation (chacun n’est pas propriétaire de m² mais de parts sociales, qu’il ne peut pas revendre avec plus-value, même si le prix de revente tient compte de l’inflation pour ne pas léser les coopérateurs sortants)
  • garantir la cooptation des futurs habitants pour un bon fonctionnement dans la durée.
Le projet d’Abricoop comprend 17 logements et des espaces partagés : chambres d’amis, buanderie, salle et terrasse communes… Avec les années, le groupe initial s’est largement renouvelé.

Une innovation déjà influente
A travers cette première à Toulouse, il s’agit de contribuer à la renaissance d’un véritable tiers-secteur, entre le locatif et la propriété. Au sein d’Habicoop, la Jeune Pousse fait vivre, dans l’habitat, les valeurs de la coopération : éducation populaire, coopération entre coopératives, ancrage local, responsabilisation…
Chaque coopérateur a déjà appris énormément : sur l’habitat et l’urbanisme, l’architecture, les dynamiques de groupe, la gestion pacifique des conflits, la prise de décision au consensus…
Il semble aussi que les innovations apportées par l’habitat participatif percolent déjà au profit d’opérations classiques. Enfin, le fait d’avoir réussi à mobiliser les collectivités, les bailleurs, les banques ou l’État est rassurant pour l’avenir.
Le coût et sa répartition
Pour les 17 logements et les espaces communs, le coût d’objectif assigné au groupement de maîtrise d’œuvre est un peu inférieur à 1 500 000 €. En ajoutant les coûts d’honoraires, les taxes, les raccordements, etc., le montant total est de l’ordre de 2 500 000 €, soit en moyenne 2 400 €/m². Mais cette moyenne masque de grosses disparités, puisque :
  • l’aménageur vend la charge foncière à trois prix différents (social, intermédiaire, prix fort) en fonction des revenus des habitants prévus,
  • les logements sociaux (12 sur 17) bénéficient d’un taux d’intérêt réduit (livret A + 1,11 %), d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % et de 25 ans d’exonération de charge foncière, portés à 30 ans grâce à la certification Habitat&Environnement,
  • Abricoop a tenu à ne pas exclure les ménages éligibles aux logements très aidés, habituellement réalisés par les bailleurs sociaux qui ont le monopole de l’accès aux prêts les plus intéressants (PLAI et PLUS). Par conséquent, les redevances mensuelles des deux catégories de coopérateurs aux revenus les plus élevés seront majorés de façon pouvoir offrir aux ménages dont les revenus sont les plus faibles des redevances mensuelles adaptées. En tout, on dénombre 5 catégories de revenus et de redevances.
On parle de « redevances », car les mensualités que réglerons les « Abricoopains » seront composées d’une part loyer (75 % du montant) et d’une part de placement en compte courant d’associé (25 %, récupérable à terme). Cette répartition reflète peu ou prou les intérêts et le capital de l’emprunt souscrit par la coopérative.

De façon à éviter les problèmes rencontrés par les copropriétés dégradées en s’inspirant plutôt des bonnes pratiques des bailleurs sociaux, il est prévu d’alimenter mensuellement, grâce à une fraction des redevances, une provision pour grosses réparations et une provision pour vacances et impayés.
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Concernant les apports initiaux, il est demandé aux coopérateurs qui le peuvent d’acheter des parts sociales d’Abricoop pour 20 % du prix de revient de leur appartement. De façon à compenser ceux qui n’en ont pas la capacité et à alléger le coût de l’emprunt, certains apportent plus de 20 %, le surplus étant placé sur un autre compte courant d’associé (potentiellement remboursé moins vite que les parts sociales en cas de départ, afin de sécurisé la coopérative). Ce CCA est rémunéré à un taux un peu inférieur à celui auquel la coopérative aurait emprunté.
Les partenaires
Le jeu d’acteurs est particulièrement riche ! L’association la Jeune Pousse, avant même de créer la coopérative Abricoop :
  • a contractualisé avec deux structures d’accompagnements spécialisées dans les coopératives d’habitants : Habicoop et Plan B ; cette mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage a été subventionnée par la Fondation de France, la Région Midi-Pyrénées et  l’ADEME ,
  • a répondu (chaque ménage individuellement) à l’appel à manifestation d’intérêt lancé par la Ville de Toulouse, la Communauté urbaine et la SEM d’aménagement Oppidea pour l’îlot participatif, avec le Groupe des Chalets comme maître d’ouvrage principal et l’association AERA pour assurer la programmation participative ; quelques ménages ont rejoint la Jeune Pousse à la faveur des réunions publiques organisées alors,
  • a signé une convention avec la Société Coopérative de Production HLM de la Haute-Garonne (Groupe des Chalets), qui prévoit une reprise du travail de la maîtrise d’œuvre avec remboursement à la Jeune Pousse puis à Abricoop des sommes engagées, en cas d’échec du projet, mais surtout le transfert de la maîtrise d’ouvrage à la SCP HLM pour la phase travaux en cas de réussite, puis l’achat de l’immeuble par Abricoop à travers une vente en état futur d’achèvement (VEFA),
  • a missionné un groupement de maîtrise d’œuvre composé de Seuil Architecture (mandataire) et Architectes&Associés, du bureau d’études structure Terrel, du BE fluides&HQE Ecovitalis et des acousticiens d’Emacoustic (la maîtrise d’œuvre du reste de l’îlot est assurée par un groupement dirigé par GGR Architectes),
  • a contractualisé avec le bureau de contrôle Socotec ; Abricoop a plus tard retenu Cerqual pour le label H&E,
  • a obtenu la meilleure enveloppe ( > 200 000 €) dans le cadre d’un appel à projet « bâtiments économes » lancé par la Région Midi-Pyrénées et l’ADEME.
Afin de boucler le financement, Abricoop compte sur un prêt à taux zéro proposé par la CARSAT Midi-Pyrénées et pouvant porter sur la moitié de la valeur travaux des logements destinés à des retraités, moyennant des engagements destinés à favoriser leur maintient à domicile. La coopérative est également en lien avec la DDT de la Haute-Garonne pour son agrément logement social (PLS) et compte sur Toulouse Métropole pour garantir son emprunt PLS, qui devrait être souscrit auprès du Crédit coopératif. Abricoop a confié sa comptabilité à une expert-comptable de Compta Rebours.

Enfin, de façon à assurer une coordination interne à l’îlot et pouvoir s’exprimer ensemble publiquement, une association des futurs habitants de l’îlot « Aux quatre vents » est en voie de naître.
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Source : GGR Architectes

Précisons que cette cohésion d’ensemble à l’échelle de l’îlot est caractérisée par une distinction entre deux approches de l’habitat participatif :
  • d’un côté un immeuble en coopérative d’habitants largement autogérée, initiée par les coopérateurs, et qui porte un projet de propriété collective,
  • de l’autre trois immeubles dont la conception est assurée par des architectes et des accompagnateurs qui ont été choisis d’abord, avant de chercher des habitants ; la plupart des appartements seront en accession sociale ou intermédiaire à la propriété, les autres, destinés à des ménages aux revenus un peu plus bas (éligibles au PLUS) appartiendront à une SCI d’accession progressive à la propriété (chaque ménage, en payant son loyer, acquiert petit à petit des parts de la SCI auprès du bailleur social jusqu’au terme de l’emprunt, moment auquel chaque ménage peut devenir pleinement propriétaire).
Une copropriété entre Abricoop, la SCIAPP, les accédants et la SA HLM des Chalets assurera la gestion des parties communes à l’ensemble : salle polyvalente, local de bricolage, jardin de cœur d’îlot…
Les travaux doivent démarrer à l’automne 2015 pour une livraison mi 2017.
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